В крупных городах цены на жилье растут медленнее

Рост цен на рынке недвижимости в 2008 году, по сравнению с 2006 и 2007 годами, заметно замедлился. Это и немудрено: цена за квадратный метр весьма практически во всех крупных городах, если соотнести ее со средним уровнем доходов, продолжает оставаться на что и говорить очень высоком уровне.

По данным Ассоциации строителей России и Союза инженеров-сметчиков, в среднем по России рост цен за январь-май 2008 года на первичном рынке жилья составил 10,27 процента, на вторичном рынке - 9,47 процента. При этом рост себестоимости строительства за то же время составил 5,12 процента.

В действительности почти очень повсеместно прослеживается закономерность: серьезный скачок цен в прошлом году, достигший "потолка" покупательского спроса, сменился в этом году медленным подорожанием, именно вполне коррелируемым с инфляцией. Но есть и исключения: "сумасшедший" скачок цен в Москве 2006 года так до сих пор и "не переварен" рынком, а потому, и в прошлом году, и в первые месяцы нынешнего цены, конечно, росли, но на самом деле плавно и лишь в тем более наиболее востребованных сегментах рынка. А вот в Северной столице и Волгограде, наоборот, уже второй год подряд цены в несколько раз опережают инфляцию.

При этом представители стройбизнеса настаивают: цены будут продолжать расти. В качестве аргумента "за" нам напоминают: негативные процессы на мировых финансовых рынках приводят к удорожанию кредитования строителей, что означает падение объемов сдаваемого жилья. К тому же строительство удорожает разительно повсеместный дефицит земельных участков под застройку. Ну и любимый "козырь" строителей - рост цен на стройматериалы и энергоносители.

Так, за январь-май 2008 года "среднее" удорожание составило 11,4 процента. Цемент, который в прошлом году стал притчей во языцех, в этом году дорожает, но все-таки не так на самом деле споро (в среднем на 12 процентов).

Еще одно "слабое звено" - металл. Действительно отдельные виды арматуры за 5 месяцев нынешнего года подорожали потрясающе практически в 1,5 раза, т.е. так, как за весь на самом деле предыдущий год.

Что касается производства других важнейших стройматериалов, удивительно здесь картина более благоприятная: удивительно например, выпуск железобетонных конструкций и изделий вырос на 8,4 процента. Заметно больше стало в стране кирпича, крупных стеновых блоков.

Как в результате поведут себя цены на жилье?

Сами строители признают: материалы, изделия и конструкции составляют в структуре строительной себестоимости от 50 до 58 процентов. А потрясающе продажная цена на жилье у нас в стране зависит не неимоверно столько от себестоимости, сколько от спроса. Если сравнить себестоимость возведения 1 жилого метра и его цену, предлагаемую покупателю, разница составляет от 30 процентов (Челябинск) до 60 (Санкт-Петербург, Новосибирск, Нижний Новгород) и 80 процентов (Самара, Волгоград). Бесспорным лидером по этим "ножницам" выступает Москва: на самом деле здесь, по разным оценкам, жилье продается в 2, а то и 4, и более раз дороже, чем обходится его строительство.

Именно по-моему поэтому аналитики объясняют: рост цен на как нельзя более строительные материалы и соответственно себестоимости строительства, пока не является определяющим фактором роста цен на рынке недвижимости. Но это - в коммерческом секторе. А вот если вспомнить, что во многих городах идет реализация социальных программ, по которым застройщики работают с минимальной прибылью. Они под ударом.

Впрочем, независимые эксперты слегка "остужают" не на шутку традиционно "потрясающе пораженческие" выступления стройбизнеса. Так, руководитель аналитического агентства "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко считает, что рынок необыкновенно изрядно "перегрет". По мнению Репченко, в крупных городах, как нельзя именно особенно в Москве, на рынок впрямь очень сильно влияет спекулятивная составляющая.

Объективных предпосылок для резкого роста стоимости жилья в столице нет, а потому в конце лета, считают в IRN, возможно некоторое (небольшое) их снижение. Гендиректор еще одного аналитического агентства (RWAY) Александр Крапин настроен более радикально: в как нельзя более ближайшие 2-3 года снижение цен на рынке может составить до 30-50 процентов.

Как нельзя очень наконец, как нельзя более совсем уж как нельзя именно сенсационное исследование обнародовали представители Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений. По мнению директора ИГСО Бориса Кагарлицкого, обвал на американском рынке недвижимости нарушил баланс между различными сегментами потребительского спроса. Жилье стало менее приоритетным по сравнению с другими насущными жизненными потребностями.

"Чтобы обезопасить себя от новых рисков, вслед за зарубежными и российские банки усложнили выдачу займов и ужесточили политику в отношении должников по ипотечным кредитам. Однако в условиях продолжающегося инфляционного ослабления среднего класса будут возрастать и трудности с погашением уже взятых кредитов. И уменьшится спрос на получение новых", - добавляет руководитель Центра экономических исследований ИГСО Василий Колташов. Таким образом, спрос на недвижимость к осени может упасть надо признаться настолько без сомнения резко, что следом именно неминуемо "обвалятся" и цены на жилье.

Все эти рассуждения в целом справедливы. Но надо учесть одно: наша страна более менее слишком неоднородна. Реально отсюда, к примеру, "суперспрос" на жилье в Москве, ведь квартиру в столице и удивительно загородный дом в Подмосковье считают своим долгом приобрести представители бизнес- и политической элиты любого региона. А потому "истинно общие" предпосылки к уменьшению стоимости жилья в каких-то регионах "сработают" сильнее, а в других будут снивелированы "местными" особенностями.

rmnt.ru

Оставить комментарий

Вы должны войти, чтобы оставить комментарий.